Оренбургский государственный университет

Теоретико-методическое обоснование расчета арендной платы при передаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Проект № 17-12-56008 а(р)

Руководитель проекта: к.э.н., доцент Балтин В.Э.

Обоснована актуальность развития методологии и разработки отсутствующих официальных методик расчета арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена, на основе анализа правового и методического обеспечения определения арендной платы на основе кадастровой и рыночной стоимости земельных участков с учетом выявленных целей и мотивов участников арендных отношений, места неналоговых доходов в структуре источников финансирования местных бюджетов.

Осуществлено развитие методологии определения арендной платы за пользование земельными участками: состав методологических принципов, введенных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582, расширен за счет семи новых принципов (экономической ценности, наиболее эффективного использования, экономического устаревания, полезности, ожидания, независимости арендной платы от срока аренды, баланса интересов публичного собственника земельного участка и арендатора), сформулирована авторская позиция по содержанию принципов и их учету при разработке методик расчета арендной платы.

Предложен новый подход к определению арендной платы за земельные участки, виды разрешенного использования которых предполагают разные виды экономической деятельности арендаторов. Осуществлена модификация подхода для земельных участков, на которых предполагается осуществление деятельности, ценообразование на услуги которой регулируется специальными тарифами. В процессе разработки подхода к определению арендной платы при передаче земельных участков в аренду введен ряд понятий (экономическое устаревание земли, индекс деловой конъюнктуры муниципального образования, подвид вида разрешенного использования земельного участка), позволяющих формализовать проводимые расчеты, обеспечить их соответствие организационно-финансовым условиям деятельности арендаторов в конкретном муниципальном образовании. Предложен новый стандарт стоимости — условно-рыночная стоимость, которая может быть использована в качестве индикатора качества определения кадастровой стоимости (степени близости к рыночной стоимости), определены условия, когда она может быть использована в качестве базы расчета арендной платы за пользование земельным участком.

Для целей формирования справедливых партнерских отношений публичного собственника земли и арендаторов предложен новый подход к проведению обязательной ежегодной индексации контрактной арендной платы публичным собственником.

Результаты проекта обеспечат экономически обоснованный и прозрачный расчет величины арендной платы за пользование земельными участками с разными видами разрешенного использования, что позволит обеспечить эффективное управление публичным собственником земельными ресурсами, выполнение институтом аренды земли экономической, социальной и стимулирующей функций, формирование возобновляемых источников финансирования бюджетов разного уровня. Разработанные методики определения стоимости права пользования земельными участками при передаче их в аренду ориентированы на использование информации, содержащейся в официальных источниках, апробированы в условиях рынка земли Оренбургской области, но могут быть использованы в других субъектах Российской Федерации.